近日，北京瀛和律师事务所不动产业务中心执行主任赵中华律师代理的青岛某物业公司诉某银行青岛分行、青岛某商业公司物业服务合同纠纷再审案件获得最高人民法院依法改判。从2021年8月向最高人民法院提出再审申请、2022年3月裁定再审，到最终由最高人民法院判决撤销原一、二审判决，并改判支持了委托人的大部分诉讼请求。
1、案情简介
2013年9月，委托人青岛某物业公司（以下简称为“A物业公司”）与某开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由A物业公司为H项目提供前期物业管理服务。2015年1月，开发商向B商业公司出售H项目的部分房屋，双方在《商品房预售合同》中约定，由开发商指定的前期物业管理公司A物业公司对除B公司购买范围之外的区域进行管理服务，且B公司有权对其购买范围内的物业及附属设施指定物业企业提供管理服务。2015年2月，B公司通过房屋出租中介将案涉房屋出租给C银行办公使用。A物业公司自接手H项目后，对该项目相关物业管理区域（包含案涉房屋）提供了物业管理服务。2019年1月，A物业公司向C银行发出催缴通知函及律师函，要求支付物业服务费及逾期缴费产生的违约金。C银行认为其在入住案涉房屋后，始终通过委托其他单位提供物业服务，未接受过A物业公司的物业服务，认为A物业公司与开发公司签订的《前期物业服务合同》对其不具有约束力。双方由此产生争议。
该案经济南市铁路运输法院一审、山东省高级人民法院二审均认为，B公司及C银行未明确表示自愿接受案涉前期物业合同的约束，也未与A物业公司就物业服务有关事项达成合意，因此前期物业合同对其不产生法律上的约束力，故A物业公司向C银行主张物业服务费及违约金没有法律依据。基于A物业公司对H项目的水电、消防、排污等系统的总控部分提供管理维护服务，C银行实际上亦享受了A物业公司为H项目提供的前述物业服务，按照公平及等价有偿原则，C银行应当向A物业公司支付该部分的物业服务费，费用标准由法院酌定。
最高人民法院再审认为，根据原《物权法》及《物业管理条例》（2007年修订）的有关规定，首先，A物业公司与开发商签订的前期物业合同合法有效，B公司作为案涉房屋的业主，受到该前期物业合同的约束。其次，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业服务。A物业公司对案涉房屋的物业服务管理权利源于法定，B公司及C银行分别作为业主及物业使用人，其二者签订的商品房预售合同不能排除前期物业合同的约束，亦不能以未接受物业服务为由不履行交纳物业费的义务。即便C银行自行从第三方购买物业服务，仍应当依据前期物业合同的约定向A物业公司交纳物业费。据此，最高院撤销了原一二审判决，改判支持A物业公司的再审请求。
2、典型意义
该案通过最高人民法院作出的生效判决，确认了以下裁判规则：
一是前期物业服务合同对业主的约束力。根据原《物权法》《合同法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（现《民法典》）的有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。此外，《物业管理条例》还规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。建设单位与物业买受人之间不仅针对房屋买卖合同达成合意，且包括对前期物业服务合同关系的法定概括转让。当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，建设单位依法订立的前期物业服务合同关系根据法律规定也一并转让。建设单位依法订立的前期物业服务合同直接对业主发生法律拘束力，最终目的是维护区分所有权建筑物中全体业主的共同利益。物业服务合同的内容包括对建筑物公共区域和附属设施进行管理、修缮养护，绿化保养，清洁卫生，公共秩序维护等等。这些服务内容涉及全体业主的共有部分及共有利益。如果允许单个业主在购买房屋的同时自由排除前期物业服务合同的约束，不接受物业服务人的管理服务、不支付应当分摊的物业费，将导致物业服务人对其余业主提供的管理服务质量难以为继，最终将损害全体业主的共同利益。
二是对“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”原则的确认，封闭专有部分空间不能构成排除物业服务的事由。《物业管理条例》规定的这一原则，对于物业领域内常见的“大小物业”问题具有明确的区分意义。例如，本案中C银行自行委托第三方保安、保洁公司为其提供秩序维护及保洁服务，但该保安、保洁公司均属于某一项物业服务的外包公司，不能视为案涉项目整体物业管理区域的物业管理单位，其无法为H项目提供全面的物业服务，不符合该项目持续稳定、高质量发展的要求。因此，C银行即便将部分物业服务外包给第三方公司，仍不能排除A物业公司对H项目的整体物业管理权利。
三是业主行业的特殊性一般不能构成排除物业服务的理由。本案中，C银行主张其承租的案涉房屋客观上独立于H项目的其他塔楼，具有封闭性。且其自行负责或委托第三方对案涉区域进行物业管理，是基于银行业对金融机构营业场所监管的特殊要求。事实上，诸如特殊行业的财产保管、商业秘密等，一般在业主的建筑物专有部分内有所体现。而物业服务本质是采取合理措施保护业主的人身、财产安全，并不会妨碍银行这类特殊行业的经营管理。在没有法律法规明确对金融机构物业服务人的资质作出限制的情况下，C银行以行业特殊性作为拒绝接受A物业公司物业服务的答辩理由不成立。
四是商品房预售合同中开发商与业主的约定不能约束物业服务人。本案中，C银行和B公司在诉讼中陈述，B公司与开发商已在《青岛市商品房预售合同》中约定排除了由A物业公司对B公司购买区域提供物业服务，B公司购买案涉物业时已明确拒绝接受《前期物业服务合同》内容。最高人民法院认为：第一，建设单位作为前期物业服务合同的签订者，又在商品房预售合同中同意买受人在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，有违诚信原则。如对上述行为予以支持，将使招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业的制度失去应有意义。第二，业主与建设单位签订《商品房买卖合同》另行约定亦不能排除合法有效的《前期物业服务合同》对业主具有的约束力。第三，A物业公司并未参与商品房预售合同的签订，事后亦未追认上述条款，诉讼中表示反对，依合同相对性原则，上述条款不能约束A物业公司。个别业主与建设单位之间关于排除前期物业服务合同条款适用的约定，并不能对抗前期物业服务合同，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。第四，单个业主不能解聘和选聘物业服务人。原《物权法》第八十一条第二款规定，“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。"该条款规定业主有权依法更换物业服务人，但同时受到该法第七十六条的调整，即由全体业主依法共同决定。
3、办案心得
本案自提出再审申请至取得判决历时整整两年，但最终取得的结果令委托人满意。赵中华律师团队在此期间进行了大量的案例检索及证据梳理工作，对再审请求事项反复论证修改，庭审现场为委托人诉求据理力争，庭审后与办案法官积极沟通，提出的诉讼主张和举证内容大部分被法官采纳。本案的胜诉结果不仅为律师团队积累了宝贵经验，也为今后处理类似案件提供了借鉴意义。
赵中华律师
北京瀛和律师事务所高级顾问
不动产业务中心执行主任
中国物业管理协会法律政策专业委员会副主任
中国政法大学法律硕士学院兼职导师
专业领域
物业管理 房地产与建筑工程
执业经历
先后就职于北京市住房和城乡建设委员会、住房和城乡建设部、大型物业投资企业和行业咨询研究机构。参与起草了《北京市物业管理办法》、《秦皇岛市物业管理条例》、《衡水市物业管理条例》、《承德市城镇住宅物业管理条例》，参与编写了《物业管理基本制度与政策》、《物业管理典型判例解读精选》、《业主大会业务指导手册》。
400-061-0808
